ГК «Славянский Дом», Дмитрий Теткин: В случае успешного размещения бондов мы в 2022 году будем планировать еще один выпуск объемом 1,5 млрд руб.

Застройщик из Иваново ГК «Славянский дом» 15 декабря начал дебютное размещение облигаций объемом 300 млн руб. в рамках программы бондов на 300 млн руб. Он вышел на долговой рынок через свою дочернюю компанию «Славпроект». В случае успешного размещения девелопер планирует в 2022 году еще раз выйти на рынок с выпуском объемом 1,5 мдрд руб. Компания входит в топ-3 застройщиков Ивановского региона, его доля рынка составляет 20%. По итогам 9 месяцев 2021 года выручка ГК «Славянский дом» составила 31,8 млн руб., чистая прибыль – 1,1 млн руб., чистые активы – 695,3 млн руб., чистый долг – 71,3 млн руб., EBITDA – 15 млн руб., соотношение Net Debt/EBITDA – 4,7. Согласно прогнозам, выручка группы компаний по итогам 2021 года достигнет 83,1 млн руб., чистая прибыль – 37,3 млн руб., чистые активы составят 700 млн руб., чистый долг – 66 млн руб., EBITDA – 40 млн руб., показатель чистый долг/EBITDA – 1,65. О тенденциях и перспективах рынка строительства многоквартирного жилья в регионах, стратегии развития компании, выходе на долговой рынок и планах на нем в интервью RusBonds рассказал директор по инвестициям ГК «Славянский Дом» Дмитрий Теткин.

Как вы оцениваете развитие строительного рынка России на сегодняшний день? Каковы его объем, динамика, ключевые игроки? Какую долю рынка занимает ГК «Славянский Дом» в своем регионе?

Объем российского рынка многоквартирного жилья на сегодняшний день оценивается в 80 млн кв. м. Ожидается, что к 2024 году данный показатель достигнет 120 млн кв. м. На наш взгляд, эти прогнозы не сбудутся – если анализировать Ивановский регион, то более 50% введенной в эксплуатацию площади – это ИЖС, по многоквартирным домам идет спад, и данная тенденция сохранится в связи с переходом на счета эскроу.

Эта ситуация невыгодна для населения, объемы жилья сокращаются, создаются предпосылки для повышения цен. Президент РФ заявил об обеспокоенности в связи с ростом цен на жилую недвижимость на 12% в среднем по России. Но мы в нашем регионе наблюдаем увеличение цен на 40%.

Среди ключевых игроков рынка Ивановского региона, кроме нас, – ГК «Феникс» и ГК «Квартал», мы стабильно входим в топ-3 компаний-застройщиков по объему строительства, наша доля рынка составляет 20%. Группа компаний «Славянский Дом» ведет свою деятельность на строительном рынке с 1996 года. За эти годы построено более 160 тыс. кв. м жилья.

Расскажите о ключевых проектах компании на сегодняшний день. С какими объектами вы работаете?

В настоящее время в стадии реализации находятся проекты строительства ЖК «Шереметевская миля – 2» – современного жилого комплекса в центре города Иваново общей площадью 38,8 тыс. кв. м, ЖК «Юбилейный» (30 тыс. кв. м), ЖК на улице Отдельной (7,8 тыс. кв. м), ЖК на улице Профсоюзной – 425 квартир. В стадии разработки проекты домов в Ярославле общей площадью 43 тыс. кв. м.

Прогнозная маржинальность ЖК «Шереметевская миля – 2» – 19%, первой очереди ЖК «Юбилейный» – 14%, второй очереди – 20%, ЖК на улице Отдельной – 17%, маржинальность трех проектов в Ярославле, по предварительным оценкам, составит 19%, 22% и 22%.

К какой ценовой категории относятся готовые и планируемые объекты?

Мы определяем для себя ценовую категорию как комфорт-класс – 55,3 тыс. руб. за квадратный метр в ценах 4 квартала 2021 года.

Как осуществляется планирование новых проектов? На основе каких данных принимается решение о строительстве дома в том или ином месте?

Рынок земельных участков публичен, мы ориентируемся на покупку земель в собственность, но также есть проекты с приватизацией. В первую очередь оцениваем градостроительную ситуацию, рассматриваем конкретные участки, анализируем возможности застройки в функциональном разрезе, основываясь на генплане, далее изучаем санитарно-защитные и охранные зоны, сети. Если мы понимаем при первичной грубой оценке, что есть возможность получить на выходе 10 тыс. кв. м на гектар, то берем в проработку данный участок. Он переходит на следующие этапы – предпроектной разработки, эскизного проектирования, составления рабочей и проектной документации и старта проекта. Естественно, отдел маркетинга оценивает перспективы реализации.

Как изменились показатели бизнеса в период пандемии? Были ли произведены сокращения рабочих мест? Снизились ли ключевые финансовые показатели – выручка, чистая прибыль, обороты? Были ли приостановлены какие-либо проекты? Наблюдалось ли сокращение спроса?

У застройщиков пандемия совпала по срокам с принятием N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» – были внесены изменения в правила привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения их на счетах эскроу. Мы видим, что те предприятия, которые выжили после данных нововведений, растут, поскольку увеличиваются цены на жилье.

Сокращений рабочих мест не было, финансовые показатели не снизились, спрос не сократился, все проекты были завершены без приостановок. Прибыль в 2020 году была на пике благодаря сдаче ГК «Славянский дом» жилого комплекса на 351 квартиру на улице Профсоюзной. По итогам 2020 года выручка группы компаний «Славянский Дом» увеличилась на 65% по сравнению с аналогичным показателем 2019 года.

Пришлось ли привлекать дополнительное финансирование на реализацию проектов в период пандемии и заморозки строек?

Дополнительного финансирования привлечено не было, работали в привычном режиме.

В 2019-2020 годах компанией «Славянский Дом» почти в 2 раза был снижен объем строительства. С чем это связано? Как отразилось на финансовых показателях?

Изменение объясняется цикличностью сдачи объектов. В предыдущие 2017-2018 годы была произведена сдача 5 домов, в 2019-2020 годах – двух.

Выручка «Славпроекта» по итогам первого полугодия 2021 года более чем в 2 раза снизилась по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. С чем это связано и как отразилось на бизнесе компании?

Компания «СлавПроект», наш эмитент по данному выпуску, осуществляет проектные работы и работает на УСН. Компания в 2020 году большую часть работ закрывала и получала за них оплату в первом полугодии. А вот в 2021 году расчеты за выполненные работы пришлись по большей части на второе полугодие. И уже видно по итогам отчетности за 9 месяцев 2021 года, что показатели выравниваются.

С начала пандемии среди главных проблем рынка строительства жилья отмечается острый дефицит рабочей силы на стройках. Насколько он значителен? Как компания решает этот вопрос? Пришлось ли привлекать дополнительные средства на решение проблемы?

Действительно, дефицит рабочей силы существует. Данная проблема в большей степени нас коснулась в части недостатка специалистов по отделке – в 2020 году для работ по фасадам нам пришлось привезти две субподрядных организации из Ярославской области. Но проблемы подобного рода легко решаются, они минимально отражаются на финансовых показателях группы компаний, рост цен на метр эти риски покрывает.

Среди ключевых проблем столичного региона девелоперы также называют рост стоимости перевода земель и рост себестоимости строительно-монтажных работ. Сталкивались ли вы с такими проблемами? Как их решаете?

По нашим оценкам, стоимость земли в Ивановском регионе упала на 20% – с 30 млн/га до 20-25 млн/га, соответственно, и стоимость перевода тоже снизилась. Условия принятия решений по переводу и сама процедура стали более прозрачными. Инфляционный рост стоимости работ и материалов даже при значительной динамике сполна перекрывается ростом цены метра.

Есть ли сложности с приобретением интересующих участков земли?

Приобретение новых земель сложности не вызывает, это прозрачный рынок. Группа компаний «Славянский Дом» владеет крупнейшим земельным банком в Ивановском регионе среди застройщиков общим объемом 25 Га.

В Москве в последние годы высокими темпами растут цены на жилую недвижимость. Наблюдаете ли вы данную тенденцию в Иваново и Ярославле? Заложены ли ускоренные темпы роста цен в стратегию развития?

Всплеск роста, на наш взгляд, прошел, его темпы в ближайшее время замедлятся. Мы оцениваем перспективы роста цен по итогам 2022 года на уровне 10-15%. В стратегию до 2024 года мы закладываем рост на 10% в год.

Насколько быстро удается реализовать квартиры в сданном многоэтажном доме?

В процессе строительства, еще до ввода в эксплуатацию по договорам долевого участия (ДДУ) реализуется 100% квартир, в сданном доме непроданных квартир, как правило, не остается.

Как влияет на отрасль программа льготной ипотеки по ставке 6,5%, которую правительство запустило весной 2020 года? Стимулирует ли она спрос?

Безусловно, программа льготной ипотеки влияет положительно – ипотека составляет 70-80% от объема продаж. При этом мы не ожидаем резкого снижения спроса в случае остановки данной программы, видя, что среднестатистический клиент покупает квартиру, имея возможность обойтись без ипотеки и прибегая к ней как к дополнительному финансовому инструменту.

Можно ли назвать строительный рынок высококонкурентным и какова ваша стратегия в конкурентной борьбе? За счет чего удается конкурировать с крупными игроками?

Рынок Ивановского региона на сегодняшний день не заполнен на 100%, о конкуренции говорить можно, когда у кого-то из участников рынка есть значительный непроданный метраж, но на данный момент все оставшиеся на рынке игроки реализуют площади на стадии строительства.

По потребительским свойствам наши объекты выделяются, что подтверждается победами в рейтингах Единого реестра застройщиков в категории «Топ ЖК». В регионе наши дома ценятся за местоположение, инфраструктурную доступность. Если посмотреть географию наших готовых объектов, можно увидеть, что мы присутствуем во всех районах, занимаем лучшее местоположение.

Какова стратегия развития компании на ближайшие годы? Какие целевые показатели в нее заложены?

Последние четыре года группа компаний «Славянский дом» наращивала земельный банк и портфель проектов. Планы на ближайшие три года (2022-2024) достаточно амбициозные. В 2022 году планируется завершить строительство ЖК «Шереметевская миля», в 2023 году – ввести в эксплуатацию 1-ую очередь ЖК «Юбилейный» с использованием банковского проектного финансирования на 1,5 млрд руб. и ЖК на улице Отдельной. Также предполагается запустить новое строительство и осуществить сдачу двух проектов, состоящих из 11-ти домов.

В 2022-2024 годах группа компаний планирует построить 169 тыс. кв. м. жилья или 3 045 квартир, реализовывать жилые площади по стоимости 63-75 тыс. руб./кв. м. и получить выручку в размере 10,2 млрд руб. Планируется придерживаться политики снижения уровня фактических административно-управленческих расходов, не превышать целевой уровень показателя Net Debt/EBITDA по каждому проекту сверх 2,2, повысить в период строительства фактическую маржинальность проектов на 3% (smart показатель – 25%), увеличить долю рынка в Ивановском регионе с 20% до 30%.

На горизонте планирования до 2030 года предполагается развитие территории на площади около 8 га по адресу ул. Батурина совместно с ГК «Родина», проработка строительства таун-хаусов на в районе аэропорта, реализация проекта через комплексное развитие территорий площадки Золоотвала.

Какие тенденции будут, на ваш взгляд, определять развитие российского строительного рынка в России в ближайшие годы?

Явно просматривается тенденция к уходу от полуфабрикатов, переходу к квартирам с отделкой, это подтверждается спросом на наших объектах. Также стоит отметить, что до регионов, наконец, дошла концепция восприятия нового ЖК не просто как комплекса квартир с инфраструктурой, но и как обособленного пространства. Это найдет свое отражение в будущих проектах.

Расскажите о структуре управления ГК «Славянский Дом». За счет чего достигается эффективный менеджмент?

Раньше структура управления была жестко централизована, но с 2017 года мы перешли на систему проектных групп, появились руководители проектов с более широким функционалом. И поскольку сейчас под каждый проект регистрируются отдельные предприятия, степень самостоятельности менеджеров резко увеличилась. Каждый объект ведет отдельный специализированный застройщик внутри группы, а головная компания «Славянский Дом» на аутсорсинге закрывает вопросы продаж, подготовки земельных участков, финансового и юридического сопровождения.

Каковы финансовые показатели ГК «Славянский дом» за 9 месяцев 2021 года, какие прогнозируются по итогам 2021 года?

По итогам 9 месяцев 2021 года выручка ГК «Славянский дом» составила 31,8 млн руб., чистая прибыль – 1,1 млн руб., чистые активы – 695,3 млн руб., чистый долг – 71,3 млн руб., EBITDA – 15 млн руб., соотношение Net Debt/EBITDA – 4,7.  

По прогнозным оценкам, выручка группы компаний по итогам 2021 года достигнет 83,1 млн руб., чистая прибыль – 37,3 млн руб., чистые активы составят 700 млн руб., чистый долг – 66 млн руб., EBITDA – 40 млн руб., показатель чистый долг/EBITDA – 1,65.

Хочу отметить, что группа компаний считает долгом только обязательства, отнесенные в пассиве баланса к заемным средствам, уменьшенные на имеющиеся денежные средства и их эквиваленты (т.е. не все обязательства, а только долговые), таким же образом рассчитывается показатель чистого долга (Net Debt).

Расскажите о специфике фондирования. Каковы основные источники привлечения средств в процентном соотношении?

В настоящее время фондирование в основном осуществляется за счет средств инвесторов (банковские кредиты отсутствуют) и продаж по договорам долевого участия. Процентное соотношение выглядит следующим образом: 5% – займы, 5% – кредиторская задолженность, 10% – собственные средства, 80% – деньги дольщиков. Привлечение банковского финансирования с учетом счетов эскроу планируется в первом квартале 2022 года. Мы стараемся диверсифицировать финансовые потоки, и поэтому выходим на публичный рынок заимствования путем выпуска облигаций.

На что пойдут привлеченные от дебютного выпуска облигаций средства?

Средства в размере 300 млн руб. будут направлены на финансирование строительства проекта «Шереметевская миля – 2». Мы оцениваем стоимость работ для завершения строительства в 500 млн руб.

Из каких средств планируется возврат облигационного займа и выплата купонного дохода?

Объект «Шереметевская миля – 2» планируется ввести в эксплуатацию в 3 квартале 2022 года, до даты погашения облигаций. На дату начала размещения бондов рыночная стоимость квартир в данном ЖК составляет 500 млн руб., если исходить из текущей цены квадратного метра 57 тыс. руб. Выручка от реализации квартир будет поступать напрямую в компанию «СлавПроект», которая выступает эмитентом. При заключении договоров передачи квартир от застройщика «СлавПроекту» будет применена скидка 15% от рыночной цены, что гарантирует выплату купонного дохода.

Каковы плюсы и минусы привлечения средств путем размещения облигаций для группы компаний?

Если до вступления в силу №214-ФЗ инвестиционным потенциалом долгового рынка пользовались в основном крупные системные девелоперы, то переход к новым принципам финансирования строительства многоквартирных домов ускорил выход на долговой рынок менее крупных застройщиков. Для нас это первый опыт, и мы, несомненно, ориентируемся на старших товарищей по бизнесу. Выход на долговой рынок для нас – это бенчмарк, который позволит понять интерес институциональных инвесторов и оптовиков, а также даст возможность на региональном рынке заявить о себе не только как о лидере в сфере жилищного строительства, но и как о группе компаний с инвестиционной привлекательностью.

Минусом можно назвать высокую стоимость привлечения средств, но поскольку мы финансируем только часть проекта за счет размещения облигаций, этот момент не критичен. В дальнейшем, зарекомендовав себя на долговом рынке как стабильную компанию, мы планируем привлекать средства по более низким ставкам.

В чем вы видите преимущества привлечения средств путем размещения облигаций по сравнению с банковским кредитованием?

Облигационные деньги – это в первую очередь совершенно свободные средства с точки зрения выбора банка – партнера. Кроме того, при оценке стоимости банковского финансирования нельзя забывать об избыточном контроле со стороны финансовых институтов, который в сфере девелопмента несет дополнительные риски для заемщика. Конечно, облигационный займ мы используем наряду с другими инструментами фондирования.

Какие условные гарантии вы можете дать инвесторам по выплате купонов/займов?

По выпуску предусмотрено поручительство собственника и учредителя группы компаний «Славянский дом» Сергея Звонова в форме публичной оферты.

Как вы планируете объем чистого долга, какой уровень кредитной нагрузки считаете комфортным для себя?

При расчете оптимальной кредитной нагрузки мы используем ряд аналитических показателей, отслеживаем их динамику, составляем кэш-флоу, где учитываем сумму займа (кредита), размер процентов, график выплат, оцениваем и анализируем реальные возможности группы своевременно погашать обязательства. Мы ориентируемся на коэффициент долговой нагрузки (КДН, Net Debt/EBITDA) не выше 2 лет. Например, прогноз КНД по итогам 2021 года – 1,65.

Кроме того, мы рассчитываем соотношение показателя кредитной нагрузки и прибыли. В группе компаний утверждены следующие критерии: ПКД < 25% – неощутимая кредитная нагрузка, ПКД до 50% – приемлемая, ПКД до 75% – проблемная, ПКД > 75% – критичная. По итогам 2021 года по ГК «Славянский дом» прогнозный показатель отношения кредитной нагрузки к прибыли составит менее 20%. Также мы проверяем коэффициент покрытия процентов (EBITDA/%) в соответствии с нормативом > 1. По итогам 2020 года данный показатель составил 6, прогноз на 2021 год – 5.

Планируете ли вы в дальнейшем привлекать средства на долговом рынке? Расскажите о параметрах предполагаемых размещений.

Мы будем планировать дальнейшую стратегию на долговом рынке исходя из результатов текущего размещения. В случае успеха в 2022 году рассмотрим еще один выпуск облигаций на 1,5 млрд руб. Это уже более интересный для нас объем, позволяющий реализовать отдельный проект практически в полном объеме за счет облигационного займа.