Вопросов действительно много: какими темпами пойдет квалификация, позволит ли ЦБ брокерам категорировать всех желающих или будет ужесточать требования, захотят ли инвесторы получать новый статус и самое главное – захотят ли они потом покупать в прежних объемах ВДО. Полагаем, что ситуация прояснится не ранее чем через 2-3 месяца, а вернее всего – к концу года.
Поэтому у эмитентов, которые хотят занимать деньги «здесь и сейчас», осталось всего два пути: перестать быть публичным либо выйти на рынок в новом качестве, которое устроит ЦБ и биржу.
Один из ветеранов рынка ВДО – компания «Эбис» – своим последним размещением КО7 показала, что выбирает первый путь – весь выпуск забрал СКБ-банк и ставка там была «всего» 11%, что для КО, прямо скажем, совсем немного. Но покупателя такие условия, видимо, устраивают.
Однако для нас, инвесторов и аналитиков, по вполне понятным причинам, более интересен второй путь, и поэтому мы сфокусируем на нем свое внимание. ЦБ и биржа своими действиями говорят эмитентам: нас не устраивает кредитное качество большинства из вас, повышайте его, и тогда мы дадим вам доступ на биржу. Но легко сказать «повышайте», гораздо труднее это реализовать. Тем более в условиях, когда сегмент малого и среднего предпринимательства переживает не лучшие времена: то локдаун, то новые налоги, то новые правила мониторинга по 115-ФЗ.
Альтернатива: лизинг недвижимости
Мы думаем, что выходом может стать сочетание различных форм финансирования, создание или, скорее, повторное введение в более активный оборот гибридных финансовых инструментов. Например, таких, как финансирование лизинга недвижимости. Обычно аналитики изучают уже состоявшиеся события и явления, но в данном случае мы говорим о продукте, который еще толком не создан, но который, по нашему мнению, будет востребован в новых экономических и регуляторных реалиях.
Как в России, так и во всё мире, недвижимость до сих пор воспринимается как один из наиболее надежных защитных активов в условиях инфляции. Впрочем, особенность нынешней ситуации состоит в том, что инфляция ещё толком не началась, а финансовый рынок и рынок недвижимости уже раскалились добела. Простое приобретение активов, особенно финансовых, и следование неким индексам уже не обеспечивают защиты от инфляции.
На наш взгляд, лизинг недвижимости обладает рядом преимуществ для вовлеченных сторон. Во-первых, в случае невыполнения оператором недвижимости (т.е. лизингополучателем) своих обязательств, в первую очередь платежных, лизингодатель может быстро расторгнуть договор лизинга и продать принадлежащий ему объект либо сдать его в новую аренду. Ему не потребуется длительный процесс изъятия и продажи с торгов объекта недвижимости, а также имущество будет защищено от требований третьих лиц к оператору собственности. Эти преимущества играют важную роль, если речь идёт о трудно реализуемом имуществе, например, государственном и муниципальном, – его можно заново ввести в коммерческий оборот и получать хоть какие-то доходы.
Во-вторых, лизингополучатель за счет рассрочки платежей имеет возможность снизить первоначальные вложения и активнее вести свой основной бизнес, не перегружая его кредитами, связанными с приобретением объекта недвижимости. Отметим, что лизинговые компании, особенно крупные с длительной историей бизнеса и опытом работы, часто имеют возможность привлекать более дешевое и длительное финансирование, в отличие от многих их клиентов, а также устанавливать более гибкие условия лизинговых платежей. Ещё одно важное преимущество для лизингополучателя – возможность относить на себестоимость весь объем лизинговых платежей, снижая тем самым платежи по налогу на прибыль, а также оперативно засчитывать уплачиваемый НДС.
В-третьих, лизинговая компания имеет возможность планировать свои финансовые потоки на определенный период под конкретную маржу, а также получает понятный залог. Таким образом, она может показать своим кредиторам выполнение двух важнейших условий для кредитования – наличие источника погашения и обеспечения. В таких условиях можно даже выпускать обеспеченные облигации, на которые регулятор и биржа, не исключено, будут смотреть более благосклонно, чем на обычные ВДО.
В-четвертых, инвестор получает возможность приобрести эти самые обеспеченные облигации с более оптимальным соотношением доходности и риска. Можно подумать и о выпуске бондов, чья купонная ставка будет привязана к рыночным индикаторам, например ставке RUONIA. Это повысит шансы инвестора опередить или хотя бы догнать инфляцию. Изменяющийся характер купонной ставки, с другой стороны, может быть захеджирован плавающим уровнем лизинговых платежей, получаемых лизинговой компанией – владельцем недвижимости от лизингополучателей и привязанных к аналогичному индикатору.
Если лизинг недвижимости станет достаточно популярным, дело может не ограничиться облигациями. В условиях увеличивающейся инфляции и растущих цен на любую недвижимость вполне логично, что у частных инвесторов будут пользоваться спросом и специализированные ПИФы, и комбинированные инструменты, и операции по переуступке закладных и т.д.
Проблемы и спрос
В целом перспективы у лизинга недвижимости могут быть довольно интересными. Но, разумеется, есть и трудности. Главной из которых следует признать необходимость «донастройки» законодательства и регуляторных практик, особенно в части лизинга государственной и муниципальной недвижимости – нам представляется, что именно в этом сегменте на данном этапе сосредоточен значительный потенциал развития лизинга недвижимости.
Не менее важной проблемой является, как ни странно, ментальная. В лизинг недвижимости верят не все. Для крупных игроков он остается не самой интересной темой. По мнению Романа Стоцкого, управляющего директора «ВТБ-Лизинг», лизинг недвижимости с его длительными сроками сделки и обязательством выкупа востребован в периоды растущего и стабильного рынка, а в нынешний период он невелик и определяется, главным образом, повышением активности на рынке (это особенно характерно для Москвы) либо стремлением собственников недвижимости рефинансировать свои долги за счет возвратного лизинга. По его наблюдениям, лизинг как правило осуществляется в отношении объектов не дороже 100 млн руб., а типичный клиент – компания малого бизнеса.
Представители относительно небольших лизингодателей, наоборот, отмечают увеличение спроса на лизинг недвижимости, находя основную проблему в поисках достаточного числа качественных объектов. По словам Дениса Левицкого, генерального директора лизинговой компании «Роделен», за первое полугодие 2021 года компания совершила сделки по лизингу недвижимости уже на 70% от всего 2020 года и наблюдает дальнейший рост спроса. Компания даже работает над тем, чтобы предложить клиентам типовые продукты в этом сегменте. Финансовый директор компании «ПР-Лизинг» Вадим Асанбаев указывает на активизацию этого сектора рынка, особенно в сегменте лизинга офисной недвижимости и апартаментов, однако скептичен в отношении лизинга производственной недвижимости из-за её низкого спроса на вторичном рынке и сложностей перепрофилирования.
Опрошенные нами представители нескольких операторов недвижимости подтвердили свою заинтересованность в сделках лизинга. Алексей Чернушевич, управляющий директор сети отелей «Станция», готов рассматривать лизинг недвижимости в качестве альтернативы как банковскому кредитованию, так и выпуску облигаций (коммерческие бонды компании обращаются на рынке). Тарас Андрушечко, директор по рынкам капитала ФПК «Гарант-Инвест» (активного эмитента облигаций и крупного участника московского рынка торговой недвижимости), считает, что основное преимущество лизинга недвижимости состоит в предоставляемых им возможностях налогового планирования. По его мнению, жилищное строительство в Москве способно стать основным драйвером спроса на лизинг попутно создаваемых объектов коммерческой недвижимости.
С полным текстом исследования можно ознакомиться по ссылке. Материал получился дискуссионным, но так и задумывалось. Мы будем рады, если дискуссия о перспективах лизинга недвижимости перешагнет рамки «песочницы» ВДО и к ней подключатся представители других лизинговых компаний, банков, органов государственного управления, ответственные на поддержку малого и среднего бизнеса, представители деловых СМИ и, конечно, инвесторы.
Дмитрий Адамидов, Николай Дадонов
Angry Bonds
Специально для RUSBONDS